加拿大政府对民用住宅不收HST，其实就是对“居者有其房”政策的一个鼓励和补贴。但是回首08年以来房地产市场的疯狂表现，很多投资客都在其中起到了推波助澜的作用。更有很多人可能采用了某种或某些避税的办法，于是一方面构成了对政府政策的滥用，同时也给没有足够资金购买自己第一套住房的同胞造成了困难。
Rhino一向主张 “君子爱财取之以道”，有赚钱的欲望一点也不可耻。加拿大给大家铺了很多堂堂正正赚钱的道路，我们可以随意选取一条，都可以达到财富的彼岸，而不会给社会造成任何负面的影响。象股票、期权和基金等一样，投资商铺也是堂堂正正赚钱的方法之一，效果也是相当好。
在以后几期的犀牛手札中，Rhino将尝试用数据来分析一下大多地区几个商城的投资状态。本期的主题是位于Sheppard/Brimley的东方广场。
东方广场是多伦多华人在士家堡早期的一个集聚中心，当华人在多伦多全面开花以后，它变成了华人集聚地东面最重要的Shopping Mall之一。东方广场曾经很是辉煌过一阵，近期的价格仍然非常便宜。那么，在近期，东方商场的投资价值如何呢？在下面的内容中，Rhino将从买卖和租赁两方面来谈谈这个商城投资状态。
先来看看宏观方面的表现。
本周，多伦多地产协会公布了2012年第二季度与去年同一时期的MLS的销售和租赁数据。如下图所示：
从图表中可以看出，整个GTA地区，在2012年第二季度，商铺的均价下降了10%以及20%，而同一时期，租赁的价格却上升了12%和6%。所以，从整体上来看，不管是普通的零售还是办公室的投资价值都越来越大。
下图是从MLS有数据开始，东方广场商铺的销售情况：
经过计算之后，Rhino发现，从2008年以来，商铺的平均售价并没有明显的变动，主要集中在$70到$400毎尺之间，价格的升降也显得颇为随意。
再来看看商铺的出租情况：
数据中显示，从2008年以来，商铺的平均毛租金基本没有变化，大都在$1.5到$3每月毎尺之间徘徊，也就是说现在东方广场的租金仍然和几年前持平。
回过头来比较一下前面Rhino给的多伦多地产局最新报告，我们知道，多伦多商铺正处于平均租金上升、价格下降，有利于买入投资的阶段，而东方广场的情况却和多伦多的平均情况非常不太一样。经过对两方数据的比较，Rhino可以比较谨慎的得出一个结论：相对来说，东方广场目前非常适合做生意的人租用商铺，而商铺的投资方则需要谨慎入场。
大家再来和Rhino一起看一下东方广场实际的投资回报率：为了更符合实际情况，Rhino选取2011年年底卖出的一个铺子为例计算如下：
管理费：259*12=3108
地税：3040
商铺毛租金：650*12=7800
商铺售价：50000
为了计算方便，保险忽略。于是计算结果：该商铺的年资金回报率约为3.3%。
下图是Canadian High Interest Savings Bank Accounts提供的7月5日加拿大几个利息最高的GIC（Guaranteed Investment Account）存款利率，大家来比较一下：
从表中可以看出，即使是利息最高的银行提供的回报仍然赶不上投资东方广场商铺的年资金回报率。虽然这个回报率相对于很多商铺偏低，但是胜在投资金额便宜。
于是，Rhino对东方广场商铺投资的结论就是：购买该商铺可以获得正向的现金流，而且回报率比银行存款高。因为商铺的总体售价便宜的缘故，本商城可以作为本小人士投资选用，同时因为租金非常便宜，也非常适合本小的经商者租赁。
Rhino的联系方式：手机（416-836-2809）/MSN（nowhere@live.com）/QQ（1867654）。更多文章请看犀牛网（RhinoZ.info）。本文为加中置业地产经纪Rhino Zhai个人观点，不构成任何建议。
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